为了认真贯彻落实习近平总书记关于“房子是用来住的，不是用来炒的”重要讲话精神，进一步规范房地产市场管理，维护房地产市场秩序，保障购房人的合法权益，防范化解房地产领域风险，探索建立符合县情、适应市场规律的管理措施和长效机制，根据县人大常委会年度工作要点，5月下旬，县人大常委会成立评议调研组，组织9名代表，深入11个项目调研点，对棚改、保交楼、历史遗留项目和小区物业管理情况进行专题调研。现将调研情况报告如下：

一、基本情况

近年来，县人民政府及相关部门坚持“稳地价、稳房价、稳预期”总目标，精准服务，强化监管，压实房地产调控责任，帮助企业纾难解困，积极化解涉房矛盾纠纷，着力推动房地产业健康平稳发展，“十三五”以来，累计完成商品住宅销售2.97万套359万平方米，实现销售收入148亿元。

（一）稳妥化解遗留问题。县人民政府及相关部门始终把解决房地产遗留问题及涉房地产信访问题作为一项政治任务，作为为民服务解难题、落实“三抓三促”行动、促进房地产市场健康发展的重要举措，紧盯目标，强化措施，持续加大推进力度。成立13个重大项目历史遗留问题化解工作推进专班，建立“周督导、周调度、周报告”制度，压实部门主体责任。截止目前，申报政策性银行专项借款“保交楼”项目3个1213套1.2亿元，现已全部完成化解并交付使用，其中：2022年争取到位专项借款8060万元，涉及已售逾期难交付房806套；2023年申报县级项目2个，争取到位专项借款4070万元，涉及已售逾期难交付房407套。因资金链断裂导致工程停工的中天肉联厂棚户区改造项目已于2022年7月复工，木源佲仕花园住宅楼等项目已列入2024年度全县重难攻坚工作推进清单，化解工作稳步推进。

（二）严格落实监管责任。县人民政府及相关部门持续整治规范房地产市场秩序，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务领域等突出问题。结合防范房地产领域非法集资排查整治、预售资金监管专项整治、涉房信访项目核查等工作，采取日常检查与专项检查相结合的方式，坚持整治检查常态化。2023年对16户违规承租对象进行清退，对19家申请商品房预售许可的开发项目全部进行预售资金监管，监管总建筑面积105.7万平方米，预售款监管专用账户累计存入资金5.39亿元，累计审批拨付资金4.96亿元，办理商品房预售许可证11本，建筑面积26.4万平方米；2024年办理商品房预算许可证2本，建筑面积5.6万平方米，预收款监管专用账户累计存入资金2.58亿元，累计审批拨付资金2.3亿元。

（三）物业管理不断完善。小物业，连着大民生，物业管理事关千家万户，关乎民生与社会稳定。近年来，县人民政府及相关部门围绕“强机制、定标准、促规范、推亮点”的总体思路，推动物业水平不断提升。制定出台《关于进一步加强全县物业管理工作的意见》，明确社区基层组织与业主自治组织管理职能，完善县、乡镇、社区三级物业管理体系；深入开展物业企业星级测评，评定四星级住宅小区5家、三星级住宅小区72家，二星级住宅小区116家；加强物业企业考核评价，对信用不良的物业企业承接物业小区时实施禁入，以评促改、以改促优；推进物业管理智慧平台建设，以“为民、便民、惠民、安民”为宗旨，着力推进物业管理智能化、公共服务网络化、居民生活现代化、社区服务集成化。目前已完成三个标杆小区物业管理智慧平台建设，计划2026年底全面完成全县小区物业管理智慧平台建设任务。

二、存在的问题

（一）监管联动平台亟待健全。房地产市场监管涉及住建、发改、财政、自然资源、行政执法、市场监管等多个部门，由于不少监管环节职责不清晰、配合不紧密等原因，造成部分工作出现漏洞。监管体系还不健全，平台建设相对滞后。

（二）商品房去库存压力较大。截至目前，全县建成未销售闲置住宅共有1055套11.4万平方米，商铺6573间69.8万平方米，其中：商品房库存面积较大的小区有宏图商贸城、中恒众创空间联合创业发展园、宇臻物流园、维佳中小企业及青年创业孵化园。

（三）防范化解风险难度增大。根据（国办发〔2023〕47号）文件精神，我省被列为国家12个重点省份防范化解地方债务风险之一，不得新建棚户区改造项目，致使全县房地产企业项目建设资金紧张。同时，受全国房地产市场下行影响，县内大部分群众持观望态度，供需矛盾加大，购房需求减少，购房意愿降低，在建房地产项目住房销售缓慢，企业资金回笼不足，房地产预售资金监管账户普遍余额较少，防范房地产领域风险难度持续增大。

（四）维修资金管理有待规范。住宅专项维修资金管理制度还不健全，专户管理有待加强，《定西市住宅专项维修资金管理办法》第四章二十七条第二款规定，“住宅专项维修资金列支范围内专有部分总面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意使用”，资金的使用及增值难以达成统一意见，操作性不强，资金长期闲置账上。同时监管体系还需完善，陇西县住宅专项维修资金管理中心成立于2013年4月，隶属县住房和城乡建设局，为独立法人股级事业单位，核定编制2名，实有工作人员11名，但其业务挂靠在县房地产服务中心。

三、工作建议

（一）加强科学监管，规范市场秩序。建立以县人民政府为主导，相关职能部门参与的多元化监管体系，厘清职责，明确分工，齐抓共管；要按照“总体有目标、片区有控价、调控有手段”的要求，加快构建科学的房价控制体系，落实房价地价“双控”政策；要加强平台建设，加快建立和完善房地产信息化管理平台，强化信息共享，借助现代化信息手段提高监管能力，推动大数据管理成果服务于市场发展和监督管理；要及时公开信息，加强和规范房地产开发经营管理相关数据的统计发布工作，确保数据的准确性、及时性，为政府科学决策、房屋交易、风险问题化解提供准确可靠的参考依据；要强化预售监管，适时将商品房认购环节纳入监管，建成预售管理平台，有效控制多头签约、多头购房，杜绝炒卖房产行为，加大典型案件查处力度，发挥震慑作用。

（二）强化精准施策，促进平稳发展。一要完善市场保障双循环。促需求方面，商品住宅市场要稳地价、稳房价、稳预期，在保障刚需的同时亦能满足改善及新市民购房消费。加快构建以保障性租赁住房和共有产权房为主体的保障体系，逐步提升保障房覆盖率，解决新市民、困难群体住房难题。稳供给方面，要进一步优化购地规则，降低房地产企业的拿地门槛，提升市场主体的参与感，增强土地交易的活跃度。扩信贷方面，对本地居民和新市民都应尽可能加大信贷政策支持力度，尤其是对有较强购房需求的新市民群体，应适当降低首套房按揭贷款标准，降低首付比例。二要促进住房消费增信心。首先，应将房价科学调控与引导开发企业开展理性营销相结合，从供求两方面营造和传递房产销售价格稳定的市场预期；其次，要做好宏观经济长期稳定和稳中向好的宣传和推广，提升购房者购房的信心，积极回应社会关切、打造公平开放透明和法治化的环境；再次，要引导市场主体对房地产发展形势进行科学认识，促成高质量发展与良好预期的良性循环。房地产发展短期看金融、中期看土地、长期看人口。全县应积极出台政策吸引人才到陇西落户，为未来发展吸引更多的年轻人，同时，注重承接对劳动力依赖较大的产业，创造更多稳定就业岗位，促进本地人口就近就业与城镇化，为房地产业发展提供人口支撑。三要推进城市更新去库存。按照“政府引导、市场运作、规划统筹、集约有序、保障权益、利益共享、公开公平、公众参与、公益优先”原则，高起点、高标准、高质量实施城市更新行动，使城市更新成为“十四五”期间陇西房地产市场发展的强劲引擎。同时，可以谋划“棚改+城市更新+去库存”，也可以尝试收购市场滞销商品房，用作保障性租赁住房或长租房，推动建立租购并举房地产发展新模式。

（三）树立底线思维，防范化解风险。要认真做好保交楼、历史遗留、防烂尾、稳预期相关工作，用好保交楼专项借款，压实项目实施主体责任，防范发生风险，保持房地产市场平稳健康发展。要强化“保交楼”金融支持，继续争取开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构提供配套融资支持，为“保交楼”提供更多“出口”。对陷入困境的房地产企业和相关项目，通过法治化和市场化的形式解决。比如，可以鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置；支持有条件的金融机构探索通过设立基金等方式，依法依规以市场化方式化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。在“保交楼”的金融支持上要对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，帮助民营房地产企业渡过难关。

（四）加快顶层设计，健全管理体系。要立足县情实际和现实需要，依据《定西市住宅专项维修资金管理办法》及法律法规，创新维修资金管理和完善制度，出台规范性文件，制定《陇西县维修资金管理办法》，弥补维修资金在归集、管理、使用、运营等方面的真空和模糊地带。要建立健全维修资金财务管理制度，严格执行财务管理和会计核算制度规定，加强对财务人员的业务培训，并安排专人专岗分别负责维修资金的收缴、账务处理、申报资料审批、资金拨付等工作，定期对财务资料和业务资料进行比对核查，增强维修资金业务数据与财务数据的关联性、准确性。要建立健全信息披露制度，定期公开维修资金归集、使用、增值、余额等情况，主动接受公众监督，切实保障业主知情权和监督权。要建立健全追缴制度和续筹实施细则，破解老旧小区、单位自建房已日渐凸显的维修需求与资金来源、使用结构的矛盾；要优化业主表决方式，采用集体讨论、书面征求意见、网上投票等多形式多渠道征求业主意见并进行表决。要进一步理顺关系，明确岗位职责，提高业务水平，增强服务意识、防风险意识，为提升人民群众的生活质量，化解房地产领域风险问题，促进城市的有机更新和持续发展发挥积极作用。